作為建筑師設計師，中國房地產研究會人居委員會副主任開彥常常覺得無力和無奈。

開彥在山東德州發現，當地的管理者們開始焦慮，其他城市都在建城市綜合體，德州也準備建十幾個城市綜合體。“德州怎么會需要這么多個城市綜合體呢？”開彥曾反問當地官員。他同樣認為，很多城市并不適合建設超高層建筑，既不節能，也會引發新的城市問題。

然而微弱的理性之聲，早已被洪流淹沒。在開發商和地方政府眼里，建筑師太過迂腐。如今，以超高層建筑和大型購物中心為標志的城市綜合體建設熱，在全國范圍燃燒。且不說成都、沈陽、蘇州等市動輒上百個城市綜合體，一些四五線城市乃至小縣城也宣稱要上馬十幾個綜合體項目。

綠地集團董事長張玉良曾公開表示，未來綠地會繼續建造超高層，不排除把超高層建筑插遍中國重要城市。

墓碑還是豐碑？

中國的超高層建筑（300米以上），50%以上由綠地貢獻。

世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，武漢綠地中心，高度為606米，是中國第二、世界第三的高樓；其他分別是512米的大連綠地中心、468米高的成都綠地中心和450米高的南京綠地中心。2012年，綠地集團將有兩棟300米以上的綠地中心竣工，未來每年還都將有2-3棟綠地中心竣工。

武漢綠地中心總建筑面積超過300萬平方米，可建設房屋面積達155萬平方米，2010年綠地以53.98億元競得該地塊時，當地招標文件就明確規定“臨江主要公建高度不低于600米”。

今年7月，張玉良在接受公開采訪時說，“前一段時間，我接受了日本NHK電視的專訪，他們問我為什么做那么多高層，我說這是中國經濟發展的需要，是中國城市的需要，同時也是這些城市市民的愿望，是一個精神的追求，代表了一個城市的高度。”

然而，普通民眾無法看到的一面是，超高層大樓存在嚴重的安全隱患。開彥說，超過150米以上的建筑，防火就會變得十分困難。

超高大樓縱向交通容量有限，外部開放空間面積較少，發生地震、火災時，避難和消防難度較大。目前世界最高的消防云梯只有130米，超過這個高度的樓層居民很難在火災中得到及時救援。成千上萬人要從數百米的高樓走下、走出，少則數十分鐘，混亂的話要數小時。

大面積玻璃幕墻在高溫烘烤下極難靠近作業。懸在高空的幕墻，災難到來時就會成為無數城市人的噩夢。上海已經發生數起幕墻脫落事件。強風和雷電經常光顧超高大樓。

更可怕的是導致地表的沉降。以上海為例，過去10年來上海興建的摩天大樓，已令上海地表不堪負荷，陸地沉降現象日益嚴重，平均每年下沉1.5厘米，已經影響到地鐵和高樓建筑的結構。

發達國家早就意識到超高層建筑的諸多問題。巴黎市區的城市規劃，除少數大廈之外，大多數樓房都不超過10層。巴黎城建法規規定，市內建筑物高度必須與臨近街道的寬度構成一定比例。這樣，從客觀上降低了人口密度，也可緩解交通、醫療、教育和社區等配套服務設施的壓力。

萬科董事長王石此前在總結房地產開發四大教訓時，特別強調了“危險的高樓情結”。他說，高樓建設不能拋開實際的現實情況，不能超越當地經濟發展的同步水平，否則高樓建設將不再是紀念碑、里程碑，而有可能成為墓碑。

陽光下的交易？

但在眼下，以超高層建筑為主體的城市綜合體是最犀利的融資模式。

超高層對綠地集團的最大貢獻，是獲得地方政府的政策支持并拿到捆綁的住宅用地。本報記者通過公開資料做不完全統計，綠地在全國超過60個城市擁有項目，從2010年開始至2012年期間，不到3年時間，拿下超過40個的項目，擬投資總額超過4000億元。在綠地在全國范圍內轟轟烈烈的“造城”運動中，超高層正是其核心。

試舉幾例。今年11月初剛剛簽約的武漢漢南新城（歐洲風情小鎮）擬投資額400億；武漢綠地中心擬投資額300億；7月份在南昌簽約的國際博覽中心等項目累積投資360億；7月19日正式拿下項目地塊、7月31日即開工的成都綠地中心，總投資120億元；今年4月在哈爾濱簽約的綠地中央廣場等項目，以及在大慶簽約的綠地金融中心等項目，累積投資455億元。

很顯然，質疑者常常要問，綠地的巨額投資從哪里來？張玉良頗不以為然。據業內人士解釋，公布的投資額從來都是投當地政府所好的概念數字，開發商并不需要投入如此多的自有資金，而是通過滾動投資的模式。建筑商也會墊資。和綠地有合作關系的承建方告訴本報記者，建筑商通常會在建設過程中墊資15%左右，和大的開發商合作，建筑商可能更為弱勢，大開發商的付款進度會更慢。“就算有風險，時間拖長一點，一般不會出現大的資金鏈問題。”前述建筑公司不愿透露姓名的負責人如是對本報記者表示。

在綠地的綜合體模式中，辦公樓和住宅將被全部賣掉。綠地持有的核心物業是酒店、商場，其中酒店將會拿到銀行做抵押貸款，以此貸來的款再去建其他超高層。這不僅是綠地快速擴張的現金流模式，也是萬達等的地產商通行做法。

在綠地的地產產品系列里，超高層主要是綠地中心系列項目，目前有超高層項目17幢，其中4幢摩天樓位列世界排名前十。綠地中央廣場系列有綠地·海珀、綠地盤龍谷文化城等項目。它們大都包裹了購物中心。此外，綠地還涉足了工業地產和旅游地產、新城建設，其核心的商業模式都是從城市綜合體演化而來，并通過租售比的關系來調節現金流。

綠地拿地的成本通常很低。張玉良稱，“綠地有些項目的土地成本較低，因為有地方政府的鼓勵政策”，其原因就是綠地“做了地方政府想做、而當地企業做不了的事”。從地方政府角度來講，超高層地標建筑、五星級酒店則代表著城市的形象和招商環境，而綠地的國有控股背景（51%）使它更容易獲得政府信任。盡管綠地最近在馬鞍山曾發生瘦身鋼筋事件，但這絲毫不影響地方政府對“綠地們”的需要。

在一次與北京媒體人士的聚會上，張玉良一再強調：“我絕對不送禮！”“送什么禮呀？我做的都是他們需要的事。”