作為姍姍來遲的頭部物企，萬物云空間科技服務股份有限公司（02602.HK，下稱萬物云）終于敲開資本市場的大門，此時是否為物業公司上市良機，答案即將揭曉。
9月28日，萬物云公告全球發售價及發售結果，IPO定價為49.35港元/股，經扣除全球發售應付的承銷傭金及其他估計開支后，將收取所得款項凈額估計約為56億港元。股票將于9月29日正式掛牌交易。
萬物云上市恰逢物管股低迷時期，在港公開發售情況不如人意。盡管萬物云此前特意將招股比例從行業普遍的25%下調至10%，但在港公開發售認購比例僅有0.82倍。
或許對認購情況有心理準備，上市前夕，萬物云董事長朱保全甚至在朋友圈發文，“差市場結交真朋友”。
時也勢也，萬科董事長郁亮在2018年表示，萬科物業具備千億級的市值后才會考慮上市。若以49.35港元/股計算，萬物云目前市值約為575.96億港元（約531億元人民幣），距離千億市值尚有不小距離。
對于萬物云而言，若要真正實現千億市值，除了擺脫不利的市場環境因素以外，如何講好科技故事也至關重要。此次募資用途，萬物云首席客戶官楊光輝亦發文指出，“與募集資金用于收并購不同，本次萬物云募資將主要投向智慧物業建設。”
在港認購僅八成
此次萬物云計劃全球發售的股份數目為1.17億股，僅占萬物云總發行股本的10%。其中，香港和國際的發售比例分別為1：9，即在港發售股份數目為0.12億股，而國際發售1.05億股。
盡管萬物云給到香港的發售比例已經很低，但仍然出現了認購不足的情況。
公告顯示，萬物云總共接獲4681份香港地區提出的有效申請，總共認購953.13萬股香港發售股份，相當于原計劃香港公開發售股票的約0.82倍。
雖然在港認購不足，但是國際發售情況則獲得超額認購，總共214萬股未認購香港發售股份也重新分配至國際發售。國際項下認購數量約為原計劃發售總數的3.3倍以上。最終發售股份為1.07億H股。
值得注意的是，國際發售情況超出預期，與萬物云找到的強大基石投資者陣容不無關系。
按照49.35港元/股計算及根據基石投資協議，基石投資者已認購4383.4萬股發售股份，相當于緊隨全球發售完成后本公司已發行股本的約3.76%，及相當于全球發售項下發售股份數目的約37.56%。
這也意味著基石投資者們共投入資金21.63億港元認購，此次的基石投資者包括中國誠通旗下中國國有企業混合所有制改革基金、中國誠通投資，淡馬錫、瑞銀資管、潤暉投資、高瓴旗下HHLR基金及YHG投資、Athos資本等。
市場整體冷淡導致市值表現一般，并不能說明標的成色不好。即使距離千億市值有很大距離，萬物云也已經牢牢占據行業第二的位置。
未算上萬物云，截至9月28日，港股物業板塊市值前三分別為華潤萬象生活、碧桂園服務以及中海物業，總市值分別為703億元、422億元、237億元。
若從市盈率來看更有參考價值，若按2021年股東應占溢利16.68億元計算，萬物云市盈率約為31倍。Wind數據顯示，港股物企整體市盈率約在12倍左右，僅有華潤萬象生活的市盈率超過30倍，緊接其后的綠城服務、中海物業、保利物業的市盈率分別為24倍、21倍、20倍。
從物企整體市盈率來看，萬物云仍然享受了作為頭部企業以及科技屬性的一定溢價。
此前，物企曾一度成為港股炙手可熱的重要板塊。過去幾年在地產周期上行時期、資本市場熱潮等多重周期作用下，港股資本市場對物企成長性高度樂觀，板塊估值明顯上漲，物企平均市盈率從2018年的20-25倍抬升至2020年的45-50倍。
自2021下半年起，受地產行業政策收緊和房企信用事件影響，觸發物企投資熱潮的多重因素也相繼退潮，港股物業板塊熱度驟然下降。資本熱潮退去，投資者們重新開始對行業和企業風險進行反思。
自2021年7月至2022年9月，頭部物企估值不斷下滑，華潤萬象生活市盈率從彼時的約120倍下降至目前的約30倍，碧桂園服務則從約80倍下滑至目前的約10倍。物管板塊也迎來了上市熱潮以來的至暗時刻。
“物企上市最佳窗口期或已經過去，萬物云當前選擇的上市時機并不好。”IPG中國首席經濟學家柏文喜指出，但一方面母公司所面臨的流動性壓力迫使其此時分拆上市，另一方面此時物管板塊缺乏優質企業上市，反而更加突顯了頭部物企的價值。接下來的發展重點應集中如何推動行業整合與企業成長性，推動業績可持續發展等方面。
亦有金融機構人士向南方財經全媒體記者分析，“對于萬物云而言，目前首要目的是確立上市地位，以及凸顯自身的科技屬性，短期的估值并不代表企業真正的價值，長期來看，具有獨立經營能力的頭部物企未來估值將有修復，萬物云要實現千億市值并非不可能。”
從此次募資資金用途來看，萬物云計劃35%（或約19.5億港元）募集資金為在選定街道發展聚焦濃度戰略及在全國范圍內推行“萬物云街道”模式；25%（或約13.99億港元）募集資金投入AIoT及BPaaS解決方案的開發。近六成主要資金投入科技領域。
此外，還有20%（或約11.19億港元）募集資金收購三至五家增值服務提供商及行業上下游供應鏈服務提供商的大多數權益來孵化萬物云生態系統；剩余募集資金用于吸納及培養人才以及補充集團營運資金及一般公司用途。
千億估值縮水近半
隨著萬物云成功上市，也給早期投資者們帶來一場資本盛宴，哪些投資人及合伙人將獲得收益？
根據招股書，萬物云通過設立睿達第一到第五有限公司，作為其境外員工持股平臺，共計持股9000萬股，占上市后總股本的7.71%，其中7000萬股已被授予394名合伙人。
若按照49.35港元/股計算，每名合伙人的平均身價約為1127萬港元。換言之，此次上市盛宴造就了394名千萬富翁。
員工持股計劃中，根據授出獎勵，萬物云董事長朱保全持有最多為2000萬股，身價也一躍升至9.87億港元；萬物云執行董事何曙華持股106.8萬股，身價約為5270萬港元。
在機構股東方面，萬物云的股東包括萬科集團、Boyu Capital (博裕資本)、58集團等機構。
截至發行前，萬科集團直接持有萬物云57.12%股份，并通過全資附屬公司間接持有5.77%股份，合計持有約62.89%股份，是其控股股東。按照發行價計算，萬科集團持有萬物云股票的市值為362.22港元。
2017年，萬科物業引進博裕資本和58同城集團。當年，博裕資本旗下Radiant Sunbeam Limited以15億元認購萬科物業25%股權，58同城旗下Dream Landing Holdings Limited以3億元認購萬科物業5%股權。
截至發行前，博裕資本持有萬物云17.14%股權，目前市值98.72億港元（約91億元人民幣）；58同城目前持有2.86%股權，目前市值16.45億港元（約15.19億人命幣）。即便不算上中途轉讓股權的收益，萬物云的上市也給兩家企業帶來了超過5倍的收益回報。
然而，由于當前估值與千億目標相距甚遠，后面入場的投資者則有些運氣不好。
2021年有多家公司突擊入股，承接了博裕資本和58同城所轉讓的股份，目前來看接盤價都高于當前發行價。
2021年11月，Radiant Sunbeam Limited分別向香港瑞軒、珠海達豐、睿達第三公司轉讓了3000萬股、2000萬股、2000萬股，轉讓對價分別為29.94億元、19.96億元、19.96億元，折合每股轉讓價高達99.8元，博裕資本借此套現近70億元。
2021年12月，Dream Landing Holdings Limited向海南云勝轉讓1995.8萬股，轉讓對價為19.91億元，折合每股轉讓價同樣高達99.8元。
換言之，在2021年底萬物云提出上市計劃的時候，彼時資本市場給其定下的股價為99.8元/股，按上市前總股本10.5億股計算，萬物云當時估值應為1047億元。
對于后來加入的投資機構香港瑞軒、珠海達豐、睿達第三公司以及海南云勝而言，當前處于高位接盤，股票發行價不到購買價的一半，后續能否解套還是未知之數。
在業界，萬物云想要對標貝殼已是公開的秘密。截至9月28日，貝殼-W(02423.HK）股價從2022年5月上市初的30.75港元/股，漲到目前的44.3港元/股，總市值為1680億元。
實現千億市值的路途上，萬物云還需要繼續完善自己的科技故事。
